viernes, 10 de marzo de 2017

El valor real de SAVIA en un 30 por ciento menor de lo estimado

Un informe pericial realizado por Manuel Sánchez Ramos, agente de la Propiedad Inmobiliaria y profesor universitario de Arquitectura, rebaja hasta en un 30 por ciento el valor contable de las propiedades inmobiliarias de la Empresa Municipal de la Vivienda de Aranjuez (SAVIA), en fase de liquidación mercantil. Según el acuerdo de su Consejo de Administración, el Ayuntamiento asumirá sus balances e incrementaría la deuda municipal actual estimada en más de 188 millones de euros por el grupo InPar y Aranjuez Ahora. 

El documento profesional fue encargado por la ex concejala de ACIPA, Paloma Baeza, en la actualidad fuera de este grupo, y se redactó el pasado 20 de enero por Manuel Sánchez. La ex concejala entregó una copia de este documento de tasación a cada uno de los grupos que componen la Corporación Municipal de Aranjuez.

El especialista en tasaciones inmobiliarias ofrece criterios metodológicos usados comúnmente en la tasación de viviendas y solares o complementa las operaciones de tasación efectuadas  por un aparejador municipal (arquitecto técnico) el 16 de febrero del año pasado para valorar los activos inmobiliarios que absorberá el Ayuntamiento de Aranjuez en el proceso de liquidación de SAVIA.

Considera acertado, sin embargo, referirse a los criterios de la Ley del Suelo y el Reglamento de Valoraciones adoptados ya que no existe ninguna norma española de cumplimiento obligado. Manuel Sánchez aplica índices usados comúnmente en el mercado inmobiliario y estima que “las muestras de precios para la comparación con los inmuebles y solares de la mercantil deberían estar identificadas. Es decir, señalar de que fuente inmobiliaria proceden, y ser homogéneas en antigüedad, estado constructivo y superficie” para poder establecer comparaciones correctas.

Asimismo el Agente de la Propiedad señala errores en la obtención de índice de referencia, y coeficientes matemáticos de corrección, ( cifras con las que se determinan los valores reales), que elevan automáticamente el valor teórico de los activos contabilizados.En síntesis, se produciría su sobrevaloración con una consecuencia funesta sobre los presupuestos del  Ayuntamiento de Aranjuez y su crítica situación económica.

La principal recomendación que efectúa Manuel Sánchez es la de recalcular las tasaciones municipales que la valoración municipal cifra en un total de 29.626.864 euros. Una cantidad que, precisa, “debería ser menor en un 20 a un 30 por ciento” dado que no se ha “obtenido valores actuales del mercado de inmuebles” Por el contrario, afirma:”se han tasado por el valor máximo legal que en casos de crisis inmobiliarias suelen ser muy superior a los precios de mercado”.

El documento cierra capítulo con una conclusión rotunda. “Recomendamos que se recalculen los valores porque los contabilizados puede ser considerablemente superior a los precios del mercado. Manuel Sánchez concluye que “cualquier otra tasación reciente que diera un valor igual o superior tendría que ser susceptible de revisión y ser contrastada con los precios de mercado actuales” lo que proporcionaría una idea más exacta del balance que  realmente asumirían los ciudadanos de Aranjuez. 

Sánchez Ramos no ha extendido su opinión a los activos que son garantía del pago de créditos hipotecarios. Estos últimos están regulados por normas estatales y europeas y utilizan métodos comunes para la obtención de su precio de mercado que tienen en cuenta la carga bancaria. La Sociedad Hipotecaria Española cree que la discrepancia entre su valor real y el contable sería mucho mayor.

La recomendación del informe pericial es clara: “Hay que recalcular las tasaciones correctamente” si se quiere determinar el valor real y el valor de venta y conocer sus repercusiones sobre las cuentas municipales y sobre los ciudadanos. El informe realizado el pasado 20 de enero tomando como punto de partida “los informes de tasación efectuados por el aparejador municipal el 16 de febrero de 2016”, fue entregado en el registro municipal y remitido a todos los grupos políticos. 

En enero pasado entró a formar parte de los documentos que se manejan en la liquidación de la empresa mercantil ribereña, que se tramita en el procedimiento concursal 536/201 del Juzgado Mercantil número 6 que preside el juez Vaquero. Este último nombró Administrador Concursal a José María de la Cruz.

1 comentario:

  1. Comparto en mi blog porque me parece de imprescindible lectura.

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